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不動産売却でかかる税金と節税について

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不動産売却でかかる税金と節税について

不動産売却で売却益(譲渡所得)を得ると、譲渡所得税がかかります。
今回は不動産売却でかかる税金の種類と節税についてご紹介します。

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不動産売却にはどんな種類の税金がかかるの?

かかる税金の種類は以下のとおりです。

●印紙税
●譲渡所得税(=売却益にかかる所得税、住民税、復興特別所得税)
●登録免許税
●消費税


売却益(譲渡所得)には所得税、住民税、復興特別所得税がかかり、これらを総称して譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、不動産売却で売却益が出た場合のみにかかる税金で、利益がないまたは損益が出た場合はかかりません。

不動産売却で発生する譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
まず譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費用+譲渡費用)
固定資産税、都市計画税は毎年1月に売主が1年分をまとめて支払っているため、途中で売却した場合、残りの期間を日割り計算で買主が負担します。
取得費は、売却する物件の購入代金や購入時にかかった費用や税金、増改築費用を含みます。
注意点は、建物は年々劣化し価値が下がるので、その減価償却費分を引いて、取得費としなければいけません。
譲渡費用とは、売却でかかった仲介料などの費用や税金です。
税率は、不動産の所有期間が5年未満の短期譲渡所得か5年以上の長期譲渡所得かで倍近く違います。
短期譲渡所得: 39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)
長期譲渡所得: 20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)
所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準に判断されます。
暦では5年経つのに1月1日で判断され、5年未満となり税率が大きく変わるため、売却時期は注意が必要です。

不動産売却時の税金の節税方法は?

売却する不動産の購入時の価格を知る

不動産の購入価格が不明な場合、正確な取得費ではなく売却代金の5%が取得費とみなされます。
この場合、売却益が大きく計上される傾向があり課税額も高くなります。
購入額のわかる書類を入手するか、できない場合は通帳の記録などで確認できれば良い場合もあります。

売却のタイミングを見定める

所有期間が5年未満と以上では譲渡所得にかかる税率が倍ほど違います。
5年をこえるまで売却を待つことも節税につながります。

3000万円の特別控除

マイホームを売却した場合、適用条件を満たせば譲渡所得から3000万円(譲渡所得がそれ以下の場合はその金額)を控除できる特例です。

軽減税率の特例

10年以上所有したマイホームを売却の場合、適用条件を満たせば上記の3000万円特別控除に加え、軽減税率が適用されます。
国税庁のサイトで条件をご確認のうえ、ご検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産売却にはさまざまな種類の税金がかかりますが、その分税金控除の制度も数多くあります。
それらをうまく利用して節税してみてはいかがでしょうか。
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